Bij de aan- en verkoop van vastgoed spelen de btw en de overdrachtsbelasting een belangrijke rol. Het is daarom bij vastgoedtransacties, met name bij beleggingsvastgoed, verstandig om vooraf de gevolgen goed in beeld te hebben. Soms is het mogelijk om te sturen naar een fiscaal optimale situatie.

Btw

Voor de btw is het allereerst van belang om vast te stellen of de verkoper als btw-ondernemer kwalificeert. Is dat niet het geval, dan is sowieso geen btw verschuldigd ter zake van de verkoop. Is er wel sprake van een btw-ondernemer, dan is het in eerste instantie heel eenvoudig: de verkoop van een onroerende zaak is voor de btw in principe vrijgesteld. Maar op deze hoofdregel bestaan een aantal belangrijke uitzonderingen.

Zo is de levering van een nieuw gebouw altijd belast met btw. Dit geldt ook voor een gebouw dat nog in aanbouw is of indien een gebouw binnen twee jaar na eerste ingebruikname wordt verkocht. Na deze twee jaar is de levering dus vrijgesteld. Dit is alleen anders indien verkoper en koper samen opteren voor een met btw-belaste levering. Dit kan soms voordelig zijn, omdat bij een vrijgestelde verkoop de mogelijkheid bestaat dat de eerder door de verkoper in aftrek gebrachte btw (deels) aan de Belastingdienst moet worden terugbetaald.

Bij de verkoop van beleggingsvastgoed kan ook nog sprake zijn van een onbelaste transactie voor de btw. Dit is het geval als een object wordt verkocht in verhuurde staat. Het gebouw en de lopende huurovereenkomsten vormen dan een algemeenheid van goederen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een winkelcentrum. De levering van een algemeenheid van goederen kan onder voorwaarden zonder  btw plaatsvinden.

Overdrachtsbelasting

Ter zake van de verkrijging van vastgoed is in beginsel altijd overdrachtsbelasting verschuldigd. De huidige tarieven zijn 8% voor niet-woningen en woningen die door de eigenaar niet als eigen woning worden gebruikt, 2% voor eigen woningen en 0% voor eigen woningen van kopers tussen de 18 en 35 jaar tot een maximum koopprijs van € 400.000. Daarboven betalen deze kopers ook 2%.

Heel belangrijk om te weten is dat in bijna alle gevallen de verkrijging van een onroerende zaak is vrijgesteld van overdrachtsbelasting als de levering van het vastgoed van rechtswege is belast met btw. Zodoende is er zelden overdrachtsbelasting én btw verschuldigd. Belangrijke voorwaarde voor deze vrijstelling is dat het onroerend goed op het moment van levering nog niet als bedrijfsmiddel in gebruik is genomen. Is dat wel het geval dan is de vrijstelling niet van toepassing, tenzij de verkrijger de aan hem/haar in rekening gebrachte btw in zijn geheel niet in aftrek kan brengen.

Duidelijk is dus dat het bij de aan- en verkoop van vastgoed altijd van groot belang is om goed te kijken naar de gevolgen voor zowel de btw als de omzetbelasting alvorens de transactie wordt gesloten.

CategoryAlgemeen
logo-footer